Markkinoiden vertailu sijoittajan näkökulmasta
Kuopio tarjoaa matalamman hankintahinnan kuin Oulu (150 000 € vs. 180 000 €), mikä tekee siitä saavutettavamman rajoitetulla pääomalla.
Molempien kaupunkien bruttovuokratuotot ovat lähellä toisiaan (4.7% vs. 5.1%). Valinta riippuu enemmän arvonkehityksestä, tyhjäkäynnistä ja sijoitusstrategiasta.
Väestönkasvussa Oulu (3.8%/v) on selvästi edellä Kuopio:ta (2.1%/v). Vahva kasvu luo kestävää vuokrakysyntää, tukee vuokrakorotuksia ja pitkän aikavälin arvonnousua.
Tyhjäkäyntiaste on molemmissa kaupungeissa samankaltainen (3.0% vs. 3.2%), mikä viittaa vertailukelpoiseen kysynnän tasoon. Sijoittajien kannattaa seurata paikallista vuokrahintadynamiikkaa ja uudisrakentamista molemmissa kaupungeissa.
Markkinaprofiilit
Mediaanihinta
180 000 €
Mediaanivuokra
700 €/kk
Bruttovuokratuotto
4.7%
Oulu:ssä on matalampi tuotto mutta vahva väestönkasvu — sopii arvonnousuun tähtääville sijoittajille.
Mediaanihinta
150 000 €
Mediaanivuokra
640 €/kk
Bruttovuokratuotto
5.1%
Kuopio:ssä on matalampi tuotto mutta vahva väestönkasvu — sopii arvonnousuun tähtääville sijoittajille.
Ostohinnat kohteen koon mukaan
Oulu
Kuopio✓
Oulu
Kuopio✓
Oulu
Kuopio✓
Arviot perustuvat mediaanihintaan/m² ja mediaanivuokraan/m². Yksittäiset kohteet voivat poiketa.
Hinta- ja vuokrakehitys (5 vuotta)
Molempien kaupunkien hintakehitys on samankaltaista (+-7.7% Oulu:ssä, +-9.1% Kuopio:ssä 5 vuodessa). Vuokrien kehitys voi kertoa enemmän tulevasta tuottosuunnasta. Oulu:ssä vuokrat ovat nousseet hintojen tahtia nopeammin (+8.7% vuokrat vs. +-7.7% hinnat), mikä on parantanut tuottoja.
Mitä pääomasi tuottaa käytännössä?
Sijoitusbudjetti: 200 000 €
Molemmat kaupungit tuottavat samankokoiselle sijoitukselle samankaltaiset vuokratulot. Arvonnousupotentiaali ja markkinastabiliteetti ratkaisevat enemmän.
Mille sijoittajatyypille kaupunki sopii parhaiten?
Aloittelija & riskitietoinen
Suositus: Kuopio
Kuopio:ssa on matalampi hankintahinta (150 000 € vs. 180 000 €) — vähemmän pääomaa kiinni ja pienempi alkuriski.
Kassavirtasijoittaja
Suositus: Tasapeli
Vuokratuotot ovat lähes identtiset (4.7% vs. 5.1%). Käyttökulut ja tyhjäkäynti vaikuttavat kassavirtaan enemmän kuin markkinatuotto.
Arvonnousuun tähtäävä
Suositus: Oulu
Oulu kasvaa nopeammin: 3.8%/v vs. 2.1% Kuopio:ssä. Vahva väestönkasvu on luotettavin pitkän aikavälin arvonnousun ajuri.
Portfolion rakentaja
Suositus: Kuopio
1 000 000 €:lla voisit ostaa Kuopio:sta noin 6 kohdetta — vs. noin 5 Oulu:ssä. Pääomasi kantaa pidemmälle Kuopio:ssä.
Laske tuottosi — molemmille kaupungeille
Säädä luvut omien kohteidesi mukaan.
AOulu
Syötteet
Total acquisition cost before taxes
HOA, insurance, property management
% of time the property is empty
% of purchase price (e.g. 2% = 2)
Rule of thumb: 1% of purchase price/yr
Tulokset
Bruttovuokratuotto
4.67%
Nettovuokratuotto
2.15%
Cap rate
2.19%
Kuukausikassavirta
€329.00
Vuosikassavirta
€3,948.00
BKuopio
Syötteet
Total acquisition cost before taxes
HOA, insurance, property management
% of time the property is empty
% of purchase price (e.g. 2% = 2)
Rule of thumb: 1% of purchase price/yr
Tulokset
Bruttovuokratuotto
5.12%
Nettovuokratuotto
2.31%
Cap rate
2.36%
Kuukausikassavirta
€294.52
Vuosikassavirta
€3,534.24
Usein kysytyt kysymykset: Oulu vs Kuopio
Kumpi on parempi asuntosijoitukseen — Oulu vai Kuopio?
Kuopio tarjoaa korkeamman bruttovuokratuoton (5.1% vs. 4.7% Oulu:ssä), mikä tekee siitä houkuttelevamman kassavirtasijoittajille. Jos tavoitteena on arvonnousu, väestönkasvu ja hintatrendit merkitsevät enemmän kuin pelkkä tuottoprosentti.
Kummassa on korkeampi vuokratuotto — Oulu vai Kuopio?
Kuopio:ssa on korkeampi bruttovuokratuotto: 5.1% vs. 4.7% Oulu:ssä. Nettovuokratuotto vaihtelee käyttökulujen, tyhjäkäynnin ja verojen mukaan.
Kumpi sopii aloittelijalle — Oulu vai Kuopio?
Aloittelijalle Kuopio on usein saavutettavampi: mediaanihinta on 150 000 €, kun se Oulu:ssä on 180 000 €. Matalampi hankintahinta pienentää alkuvaiheen riskiä.
Mitkä riskit kannattaa huomioida sijoittaessa Oulu:han tai Kuopio:hen?
Molemmilla markkinoilla on omat riskinsä. Kuopio:ssä sijoittajan kannattaa kiinnittää erityistä huomiota tyhjäkäyntiasteeseen ja markkinastabiliteettiin. Yleisesti: hajautus, paikallinen due diligence ja rahoituspuskuri tyhjäkäyntiä ja korjauksia varten ovat välttämättömiä kaikilla markkinoilla.
Tutustu lisää
Tietolähteet: Kaikki tiedot perustuvat virallisiin tilastolähteisiin ja ovat tarkoitettu vain tiedoksi. Tiedot eivät ole sijoitusneuvontaa. Konsultoi pätevää neuvonantajaa ennen sijoituspäätöksiä. Tilastokeskus / ARA